Решение

Дело № 2-216/2015 г.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Далматово Курганской области **.**.****

Далматовский районный суд Курганской области в составе:

Председательствующего судьи Соколовой Е.В.,

при секретаре Ворваниной О.Б.,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Фоменко Анастасии Сергеевны к Администрации города Далматово о взыскании выкупной цены жилого помещения с учетом стоимости доли земельного участка при изъятии для муниципальных нужд и убытков, причиненных собственнику его изъятием,

УСТАНОВИЛ:

Фоменко А.С. обратилась в Далматовский районный суд с иском к Администрации города Далматово о возложении обязанности произвести выплату выкупной цены за изымаемые объекты недвижимости, а именно- о взыскании с Администрации города Далматово Курганской области в её пользу ****

В исковом заявлении истец указала, что ей на праве собственности принадлежит жилое помещение - квартира №* в многоквартирном доме Адрес Обезличен. **.**.**** в ее адрес поступило уведомление, согласно которого указанный дом включен в перечень домов, признанных непригодными для проживания и подлежащих переселению и сносу в 2013 -2017 годах. В отношении жилого дома и земельного участка ответчиком принято решение об изъятии данных объектов недвижимости, которое зарегистрировано в Управлении Росреестра по Курганской области. В уведомлении указано, что ей будет предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое равнозначное жилое помещение. Не согласившись с решением ответчика о предоставлении иного жилого помещения, взамен изымаемого, **.**.**** она обратилась в администрацию города Далматово с письменным заявлением заключить с ней договор выкупа жилого помещения и доли земельного участка по рыночной стоимости. На заявление ей было устно сообщено, что такой договор с ней заключен не будет, письменного ответа не получено.

Для определения рыночной стоимости жилого помещения истец обратилась в ФГУП «Ростехинвентаризация», согласно отчета об оценке, рыночная стоимость изымаемого жилого помещения составляет **** Рыночная стоимость принадлежащей ей в силу закона доли земельного участка составляет ****, соответственно ответчик обязан заключить с ней договор выкупа по общей стоимости ****

В обоснование исковых требований Фоменко А.С. ссылается на положения ч. 1, 4, 6, 10 ст. 32 ЖК РФ, Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным или подлежащим сносу или реконструкции, ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст. 12 ГК РФ.

**.**.**** истец Фоменко А.С. представила исковое заявление об увеличении исковых требований, в котором просит взыскать с Администрации города Далматово Курганской области в её пользу выкупную цену жилого помещения, расположенного по адресу: Адрес Обезличен, с учетом стоимости доли земельного участка при изъятии для муниципальных нужд и величины убытков, причиненных собственнику его изъятием, в размере ****

В судебном заседании истец Фоменко А.С. исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, пояснив, что она является собственником квартиры, расположенной по адресу: Адрес Обезличен. Указанный жилой дом признан непригодным для проживания, включен в перечень домов, подлежащих переселению и сносу в 2013-2017 годах. Она была уведомлена о сносе дома и о том, что ей будет предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое равнозначное жилое помещение. Не согласившись с решением о предоставлении ей другого жилья, она **.**.**** обратилась в администрацию города Далматово с заявлением о заключении с ней договора выкупа жилого помещения и доли земельного участка по рыночной стоимости. На заявление был получен отказ в устной форме. Соглашения о выкупной цене квартиры между сторонами не достигнуто. В настоящее время все жильцы из дома переселились в предоставленные им жилые помещения, но она продолжает проживать в своей квартире. Администрация города Далматово установить выкупную цену не предлагала, предлагали только другую квартиру взамен изымаемой, но она не согласилась, так как предлагаемая квартира ее не устраивает. Просит взыскать с Администрации города Далматово Курганской области в её пользу выкупную цену жилого помещения, расположенного по адресу: Адрес Обезличен, с учетом стоимости доли земельного участка при изъятии для муниципальных нужд и величины убытков, причиненных собственнику его изъятием, в размере ****

Представители истца Фоменко А.С. - Фоменко С.Н. и Долгих Д.В. исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просили исковые требования удовлетворить.

Представитель ответчика Администрации города Далматово Зайцев И.Е., в настоящем судебном заседании- Лобова Н.Н., исковые требования не признали. Представитель Зайцев И.Е. пояснил, что ранее собственником квартиры являлся Фоменко А.С., который был уведомлен о том, что дом аварийный, так же имеется заявление Фоменко А.С. от **.**.**** о его согласии на переселение. В договоре дарения квартиры, заключенным между Фоменко А.С. и Фоменко А.С. цена указана в размере ****, которая является реальной. Имеется протокол общего собрания от **.**.**** года, где обсуждался вопрос о том, будут ли собственники квартир своими силами будут сносить дом, или за счет Администрации города Далматово. Фоменко А.С. на данном собрании присутствовала, но подписывать протокол отказалась. Администрацией города Далматово заключались договоры мены квартир с гражданами, которые проживали в доме по Адрес Обезличен. Решения об изъятии земельного участка нет, так как в бюджете города на 2015 год не предусмотрен выкуп квартир. С выкупной ценой, которая была определена истцом при обращении в суд, а так же с определенной по результатам экспертизы, Администрация города Далматово не согласна, поскольку оценка была проведена не по аналогичным жилым помещениям, при оценке не была учтена этажность, деревянные перекрытия, отсутствие подвала и год постройки дома. Представил ходатайство о признании заключения экспертизы недопустимым доказательством по делу, согласно которого указано, что в отчете ООО «Агентство независимой оценки «Эксперт» не содержится объектов по аналогу изымаемого объекта. Объект оценки представляет собой трехкомнатную квартиру **.**.**** постройки, расположенную в шлакоблочном доме с деревянными перекрытиями, на кирпичном фундаменте, с деревянным лестничным маршем - аналог берется трехкомнатные квартиры **.**.**** постройки, расположенные в кирпичных домах с железобетонными перекрытиями, на блочном фундаменте, с железобетонными лестничными маршами, в двух домах аналогах имеются лоджии. По группе уровня отделки помещения также не являются идентичными. При определении рыночной стоимости выкупного жилья экспертом не правильно была выбрана позиция по определению продажной цены аналогичного жилья как по площади, благоустройству, не был учтен строительный материал (межэтажные перекрытия деревянные), не сделана поправка на товарный вид помещения, на земельный участок для жилищного строительства на вторичном рынке в условиях конкуренции. В отчёте отражена цель заказчика - определить наиболее вероятную цену новой квартиры на вторичном рынке (что не соответствует исковым требованиям). Согласно Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» цена подлежит определению - «продажи» (за сколько собственник смог бы продать своё жилье на вторичном рынке), а не стоимость жилья, приобретаемого взамен непригодного жилого помещения. В экспертном заключении представлены аналоги земельных участков города Кургана с предполагаемым использованием под строительство многоквартирного жилого дома. Аналогов земельных участков по городу Далматово экспертом представлено не было. Объект оценки может использоваться и как под индивидуальное жилищное строительство. Эксперт при оценке не учел данный факт, а использовал объекты аналоги под строительство многоквартирного жилого дома, которые по своей цене превосходят земли под индивидуальное жилищное строительство, тем самым повысил стоимость объекта оценки. В отчете об оценке, в расчете рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен Объект экспертизы, эксперт привел общую сумму объектов аналогов, не приводя средней стоимости за 1 кв.м. Средняя сумма вычисляется из сложения трех объектов аналогов и делится полученная сумма на количество объектов. Экспертом данный средний расчет произведен не был, тем самым существенно увеличил стоимость земельного участка Объекта оценки. Также Администрация города Далматово считает необоснованным определение размера убытков, причиненных правообладателю в связи с изъятием жилого помещения в отношении понесенных убытков, связанных арендной жилья, поскольку собственник проживал в своей квартире и не снимал жилое помещение. Также расходы связанные с перебазированием и убытки, связанные с уплатой государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности на вновь приобретенный объект недвижимости возможен лишь в том случае если собственник реально понес затраты и предоставил доказательства понесенных расходов. Поскольку положением статей 36-38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок, стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья («Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищный прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014 г.). Администрация города Далматово считает, что экспертное заключение - отчет по определению рыночной стоимости спорного объекта не может считаться достоверным доказательством установления рыночной стоимости изымаемого жилого помещения по следующим основанием: отчет имеет много технических описок; в отчете отражена цель заказчика - определить наиболее вероятную цену новой квартиры на вторичном рынке (что не соответствует исковым требованиям); в отчете отсутствуют объекты аналоги изымаемого жилья. Оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам крайне противоречива. Представитель ответчика полагает, что истец может предоставляемую ей квартиру в Адрес Обезличен» продать и приобрести жилье, которое её устраивает.

Представитель ответчика Лобова Н.Н. поддержала указанную позицию.

Допрошенный эксперт ФИО10 показал, что выкупная цена жилого помещения при изъятии для муниципальных нужд складывается из рыночной стоимости жилого помещения, земельного участка и убытков, которые должен понести собственник жилья. При проведении экспертизы был применен метод сравнения продаж в отношении жилого помещения, применяемый при изъятии земельных участков и расположенных на них иных объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд в целях размещения олимпийских объектов. Жилое помещение - квартира, расположенная в Адрес Обезличен, оценено в сумме **** методом сравнения продаж. Для этого брались аналоги жилых помещений, которые продавались в центральной части Адрес Обезличен. Скорректированная цена по Адрес Обезличен за 1 квадратный метр составила ****, ****, ****, что не превышает норматив по Адрес Обезличен. Рынок земельных участков в Адрес Обезличен под жилую застройку не развит, предложений таких нет, поэтому была взята тенденция движения рынка продаж земельных участков Адрес Обезличен. Стоимость 1 кв.м. земельного участка под жилую застройку составила от **** до **** Затем была произведена корректировка цены по региону- по заработной плате, социально-экономическому развитию в Адрес Обезличен и Адрес Обезличен. Для расчета данной корректировки необходимо среднемесячную заработную плату одного работающего по Адрес Обезличен (****, информация, полученная на сайте Администрации Далматовского района) разделить на величину среднемесячной заработной платы одного работающего по Адрес Обезличен (****, так же официальная информация). Таким образом, коэффициент корректировки составил №*. С учетом доли земельного участка, принадлежащей Фоменко А.С., которая составляет 0,15966 от всего земельного участка, стоимость доли земельного участка составила **** При изъятии жилого помещения, расположенного по адресу: Адрес Обезличен, не возникает упущенной выгоды и убытков, связанных с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами. В затраты на переезд включены услуги грузчиков и услуги по упаковке имущества, транспортировке. Для определения величины указанных расходов была изучена информация о грузовых автомобильных перевозках в Адрес Обезличен, размещенные в сети Интернет на сайтах транспортных компаний. Размер убытков, связанных с перебазированием движимого имущества составит для собственника жилого помещения **** Размер убытков, связанных с уплатой государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности на земельный участок и вновь приобретенный объект недвижимости, составит для собственника жилого помещения = **** Информации об аренде жилья в Адрес Обезличен не найдено, поэтому была взята средняя стоимость аренды 3-комнатной квартиры в Адрес Обезличен, а затем, с учетом поправки на местоположение, рассчитанной при определении стоимости земельного участка (с применением коэффициента 0,77), определена стоимость аренды **** рублей. Убытки, связанные с арендой собственником недвижимого имущества, составят **** за три месяца. При выборе объектов аналогов квартир, он руководствовался местоположением, оценивал по уровню отделки, по площади, квартира оценена с учетом износа, года постройки дома. Считает, что выкупная цена жилого помещения по заключению максимально приближена к рыночной.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд находит, что Фоменко А.С. заявлены законные и обоснованные требования, подлежащие удовлетворению.

Из копии паспорта Фоменко А.С. следует, что она зарегистрирована по адресу Адрес Обезличен.

Согласно копии кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости от **.**.**** кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №*, содержащаяся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на **.**.**** г., составляет ****

Из копии уведомления Администрации города Далматово, адресованного Фоменко А.С., следует, что она **.**.**** уведомлена о том, что Администрацией города Далматово принято решение об изъятии земельного участка и жилого помещения, расположенного по адресу: Адрес Обезличен. Решение об изъятии земельного участка и жилого помещения зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области. Согласно муниципальной адресной программе «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в городе Адрес Обезличен в 2013 -2017 г. г.» дом включен в перечень домов, признанных непригодными для проживания и подлежащих переселению и сносу в 2013-2017 г.г. Указано, что ей будет предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое равнозначное по общей площади и количеству комнат жилое помещение, отвечающее санитарным нормам и правилам. Мероприятия по переселению из аварийного жилищного фонда осуществляется в соответствии с федеральным законом от 21.07.2007 г. № 185-ФЗ и предусматривает долевое финансирование из средств фонда содействия реформирования жилищно-коммунального хозяйства, областного и местных бюджетов.

Согласно копии заявления Фоменко А.С. от **.**.**** в адрес главы города Далматово ФИО11, в связи с принятием решения Администрацией города Далматов об изъятии земельного участка и жилого помещения, расположенного по адресу: Адрес Обезличен, истец просит заключить договор выкупа (****) в соответствии со ст. 32 ЖК РФ на жилое помещение, расположенное по адресу: Адрес Обезличен, принадлежащего ей на праве собственности.

Суду не были представлены подлинники уведомления от **.**.**** и заявления от **.**.**** г., но поскольку представителем ответчика Лобовой Н.Н. указанные копии не оспаривались, она подтвердила их соответствие, судом указанные копии принимаются в качестве доказательств по делу.

В соответствии с отчетом об оценке №*, произведенной Курганским филиалом ФГУР «Ростехинвентаризация-БТИ» от **.**.**** г., рыночная стоимость трехкомнатной квартиры, общей площадью 65,6 кв.м., в многоквартирном доме жилом доме со стенами из шлакоблоков, расположенном по адресу: Адрес Обезличен, по состоянию на **.**.**** г. составляет ****

Согласно копии свидетельства о государственной регистрации права №* от **.**.**** Фоменко А.С. принадлежит на праве собственности квартира, расположенная по адресу: Адрес Обезличен, на основании договора дарения от **.**.****

В соответствии с копией договора дарения от **.**.**** ФИО44 (даритель) подарил Фоменко Анастасии Сергеевне (одаряемый) квартиру, находящуюся по адресу: Адрес Обезличен (п. 1 договора). Стоимость подаренной квартиры оценивается сторонами в **** (п. 5 договора). Договор подписан сторонами, зарегистрирован в Управлении Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Курганской области **.**.****

Из копии акта обследования помещения №* от **.**.**** г., проведенного межведомственной комиссией, назначенной распоряжением Администрации города Далматово от **.**.**** № №*, и заключения №* от **.**.**** г., следует, что многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Адрес Обезличен, признан непригодным для проживания, вследствие признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением Администрации города Далматово от **.**.**** №* утверждена муниципальная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства в городе Далматово Далматовского района Курганской области в 2013-2017 годах согласно приложению к настоящему постановлению.

Согласно муниципальной адресной программе по переселению граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства в городе Далматово Далматовского района Курганской области в 2013-2017 годах (приложение к постановлению Администрации города Далматово от **.**.**** № 60) перечень многоквартирных домов, признанных до **.**.**** аварийными и подлежащими сносу в связи с в физическим износом в процессе их эксплуатации, включенных в Программу, указан в приложении 1 к Программе. В программу включены многоквартирные дома, признанные до **.**.**** и с **.**.**** до **.**.**** в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции (памятников местного значения) в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации. В программу включено 21 аварийных многоквартирных домов, подлежащих сносу или реконструкции, где проживают 472 человека, которых необходимо переселить. Общая площадь аварийных помещений составляет 8892,9 кв.м. В перечне аварийных многоквартирных домов, реестре аварийных многоквартирных домов по способам переселения (приложение 1, 2 к муниципальной адресной программе по переселению граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства в городе Далматово Далматовского района Курганской области в 2013-2017 годах) также указан дом по адресу: Адрес Обезличен, планируемая дата окончания переселения - IV квартал 2015 года; планируемая дата сноса и реконструкции аварийного МКД - II квартал 2016 года. Реестр аварийных многоквартирных домов, участвующих в Программе, по способам переселения граждан указан в приложении 2 к Программе. Мероприятия по переселению граждан из аварийного жилищного фонда осуществляются в IV квартале 2015 года (14 домов) и в IV квартале 2016 года (7 домов) на условиях софинансирования (за счет средств Фонда, областного и местных бюджетов) и за счет дополнительного финансирования (средств областного и местных бюджетов). (раздел V).

Суду представлены копии технического паспорта многоквартирного жилого дома Адрес Обезличен, и экспликации к поэтажному плану дома, согласно которых год постройки жилого дома-1956, общая полезная площадь квартиры №* составляет 64,6 кв.м., в том числе жилая – 45,1 кв.м. Согласно описания конструктивных элементов и определение износа жилого дома процент износа жилого дома по адресу: Адрес Обезличен, составляет 66%.

Постановлением Администрации города Далматово от **.**.**** №* «О переселении граждан из жилых помещений, признанных непригодными для постоянного проживания» постановлено: 1. Переселить с **.**.**** граждан, проживающих в непригодном для проживания жилищном фонде, в благоустроенные жилые помещения, находящиеся в собственности муниципального образования города Далматово, расположенные по адресам: Адрес Обезличен, согласно приложению к настоящему постановлению. 2. Расторгнуть договоры социального найма жилого помещения с переселяемыми гражданами из непригодного для проживания жилищного фонда. 3.Заключить договору социального найма жилого помещения с переселяемыми гражданами, на вновь предоставляемые жилые помещения. 4. Заключить договоры мены жилых помещений с переселяемыми гражданами, которым жилые помещения принадлежат на праве собственности.

В списке граждан, для расселения из аварийного жилищного фонда в микрорайон «Олимпийский» (приложение к Постановлению Администрации города Далматово от **.**.**** №* «О переселении граждан из жилых помещений, признанных непригодными для постоянного проживания») под №* собственником квартиры в многоквартирном доме, непригодного для проживания, - Адрес Обезличен, указана Фоменко А.С., количество лиц проживающих по указанному адресу - 2, количество комнат -3, общая площадь непригодного жилого помещения - 65,4 кв.м., подлежит переселению в Адрес Обезличен, предоставляемая площадь составляет 69,6 кв.м.

Так же представлена копия заявления ФИО3 от **.**.**** о согласии на переселение.

Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

В силу ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

Для применения этих норм с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», необходимо установить соблюдение совокупности следующих обязательных условий, а именно: предъявлялось ли к собственникам жилых помещений требование о сносе дома в разумный срок за счет их собственных средств, изымался ли органом местного самоуправления земельный участок и каждое жилое помещение в указанном доме, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома.

По правилам, предусмотренным ч. 8 ст. 32 ЖК РФ по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

В силу части 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Таким образом, из содержания указанных норм в их системной взаимосвязи и разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума, следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

По правилам ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, в том числе, упущенную выгоду.

По смыслу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ земельный участок является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, доля в праве собственности на который пропорциональна общей площади жилого помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).

При этом согласно ч. 2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

Таким образом, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, являясь общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме самостоятельным объектом прав не является, и норм права, устраняющих это правило в случае признания жилого помещения, находящегося в собственности гражданина, не пригодным для проживания или многоквартирного дома в котором находится подлежащее изъятию жилое помещение, аварийным и подлежащим сносу, жилищное законодательство не содержит.

Анализ правовых норм, содержащихся в ст. 32 ЖК РФ позволяет сделать вывод о том, что определение выкупной цены изымаемого жилого помещения должно осуществляться в соответствии с конституционным принципом о равноценности возмещения утраченного имущества. При этом равноценным возмещением будет такая выплата собственнику стоимости жилого помещения, которая позволит собственнику приобрести имущество, аналогичное тому, которое он теряет в результате отчуждения по предусмотренным законом основаниям, с той лишь разницей, что оно должно отвечать требованиям, предъявляемым к жилому помещению положениями ст. 15 ЖК РФ. Следовательно, собственник жилого помещения, получив выкупную цену, должен иметь реальную возможность приобрести иное жилое помещение.

Тем самым по смыслу положений ст. 32 ЖК РФ под выкупной ценой жилого помещения, выплачиваемой собственнику жилого помещения, включающей рыночную стоимость жилого помещения, изымаемого по указанным в данной статье основаниям, следует понимать рыночную стоимость объекта недвижимости - жилого помещения, которая подлежит определению с учетом правил, предусмотренных ФЗ «Об оценочной деятельности».

Согласно экспертному заключению №* по определению рыночной стоимости объекта экспертизы, проведенной ООО «Агентство независимой оценки «Эксперт», от **.**.**** г., рыночная стоимость квартиры, расположенной в Адрес Обезличен, при выплате выкупной цены жилого помещения (с учетом стоимости земельного участка), при изъятии для муниципальных нужд с учетом размера убытков, причиненных собственникам его изъятием, составляет на дату проведения экспертизы: ****

Оценивая предоставленные заключения специалистов, суд не принимает во внимание данные отчета об оценке №*, произведенной Курганским филиалом ФГУР «Ростехинвентаризация-БТИ» от **.**.**** г., поскольку экспертное заключение №* по определению рыночной стоимости объекта экспертизы, проведенной ООО «Агентство независимой оценки «Эксперт», от **.**.**** г., наиболее точно отражает рыночную стоимость изымаемого жилого помещения, данное заключение составлено в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, содержит объективные данные имущества, произведен непосредственный осмотр объекта.

Указанное заключение оценщика выполнено на основании анализа рынка недвижимости в Адрес Обезличен, в котором расположены подлежащие изъятию жилые помещения, с учетом места расположения многоквартирного дома, анализа рынка земельных участков Адрес Обезличен с применением коэффициента 0,77 по уровню социально-экономического развития Адрес Обезличен, с учетом средней заработной платы по Адрес Обезличен, поскольку анализ рынка земельных участков Адрес Обезличен под жилую застройку в Адрес Обезличен не развит на дату составления экспертизы, экспертом применена сложная методика, применяемая при изъятии земельных участков и расположенных на них иных объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд в целях размещения олимпийских объектов. Данное заключение эксперта не противоречит требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Доводы Администрация города Далматово о том, что экспертное заключение №* от **.**.****, выполненное ООО «Агентство независимой оценки «Эксперт» является недопустимым доказательством и не может считаться достоверным доказательством установления рыночной стоимости изымаемого жилого помещения, поскольку отчет имеет много технических описок; в отчете отражена цель заказчика - определить наиболее вероятную цену новой квартиры на вторичном рынке (что не соответствует исковым требованиям); в отчете отсутствуют объекты аналоги изымаемого жилья, а также то, что в отчете ООО «Агентство независимой оценки «Эксперт» не содержится объектов по аналогу изымаемого объекта (в аналог приведены объекты, которые по группе капитальности и конструктивного исполнения не являются идентичными), экспертом не правильно была выбрана позиция по определению продажной цены аналогичного жилья как по площади, благоустройству, не был учтен строительный материал (межэтажные перекрытия деревянные), не сделана поправка на товарный вид помещения, на земельный участок для жилищного строительства на вторичном рынке в условиях конкуренции; в заключении представлены аналоги земельных участков города Кургана с предполагаемым использованием под строительство многоквартирного жилого дома (аналогов земельных участков по городу Далматово экспертом представлено не было), а также доводы Администрации города Далматово о том, что экспертом необоснованно определен размер убытков, причиненных правообладателю в связи с изъятием жилого помещения в отношении понесенных убытков, связанных арендной жилья, поскольку собственник проживал в своей квартире и не снимал жилое помещение, также расходы, связанные с перебазированием и убытки, связанные с уплатой государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности на вновь приобретенный объект недвижимости, суд признает несостоятельными и опровергнутыми показаниями эксперта ФИО10

Право собственности на долю в праве собственности на земельный участок как общее имущество, является производным от прав на жилое помещение. При этом рыночная стоимость жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, формируется с учетом местоположения земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и данное обстоятельство является одним из факторов формирования рыночной стоимости жилого помещения в многоквартирном доме.

В связи с изложенными обстоятельствами, учитывая, что между сторонами в досудебном порядке не достигнуто соглашение о выкупной цене имущества, а ответчиком в опровержение данного заключения экспертизы доказательств не представлено, так же ответчиком не представлено доказательств соблюдения предварительной процедуры при решении вопроса о выкупе жилого помещения, однако из жилого дома, в котором находится квартира истца, в настоящее время произведено отселение жильцов, суд считает необходимым исковые требования Фоменко А.С. к Администрации города Далматово о взыскании выкупной цены жилого помещения с учетом стоимости доли земельного участка при изъятии для муниципальных нужд и величины убытков, причиненных собственнику его изъятием, удовлетворить.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, которые составляют по настоящему делу **** - госпошлина оплаченная истцом при предъявлении иска.

Согласно ч. 3 ст.144 ГПК РФ, при удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения. Поэтому запрет ответчику - Администрации города Далматово производство любых видов строительных работ в отношении жилого дома Адрес Обезличен, по определению Далматовского районного суда Курганской области **.**.**** следует сохранить до исполнения решения суда.

Руководствуясь ст. ст. 194-199, 98 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Фоменко Анастасии Сергеевны к Администрации города Далматово о взыскании выкупной цены жилого помещения с учетом стоимости доли земельного участка при изъятии для муниципальных нужд и величины убытков, причиненных собственнику его изъятием, удовлетворить.

Взыскать с Администрации города Далматово Курганской области в пользу Фоменко Анастасии Сергеевны выкупную цену жилого помещения, расположенного по адресу: Адрес Обезличен, с учетом стоимости доли земельного участка при изъятии для муниципальных нужд и величины убытков, причиненных собственнику его изъятием, в размере ****.

После уплаты Администрацией города Далматово Курганской области в пользу Фоменко Анастасии Сергеевны выкупной цены жилого помещения, расположенного по адресу: Адрес Обезличен, с учетом стоимости доли земельного участка при изъятии для муниципальных нужд и величины убытков, причиненных собственнику его изъятием, в размере ****, прекратить право собственности Фоменко Анастасии Сергеевны на жилое помещение - квартиру, общей площадью 64,6 кв.м, в том числе жилой площадью 45,1 кв.м., расположенной по адресу: Адрес Обезличен.

Взыскать с Администрации города Далматово в пользу Фоменко Анастасии Сергеевны в счет возврата судебных расходов в виде уплаченной истцом государственной пошлины ****.

Запрет ответчику - Администрации города Далматово в виде производства любых видов строительных работ в отношении жилого дома № Адрес Обезличен, по определению Далматовского районного суда Курганской области **.**.**** сохранить до исполнения решения суда.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курганский областной суд в течение 1 месяца, начиная с **.**.****, путем принесения апелляционной жалобы через Далматовский районный суд.

Судья Е.В. Соколова